Камышанский В.П. Гостевой дом получил закрепление в законодательстве, но пока в порядке эксперимента (колонка главного редактора) // Власть Закона. 2025. № 2. С. 13-16.
ГОСТЕВОЙ ДОМ ПОЛУЧИЛ ЗАКРЕПЛЕНИЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ, НО ПОКА В ПОРЯДКЕ ЭКСПЕРИМЕНТА
Президент Российской Федерации В.В. Путин 7 июня 2025 года подписал долгожданный закон Федеральный закон № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» (далее – Закон № 127-ФЗ). Этот закон вступает в силу с 1 сентября 2025 г. Этот эксперимент будет длиться с 1 сентября 2025 года по 31 декабря 2027 г. Территориально действие эксперимента распространяется не на все Российскую Федерацию, а на только на следующие регионы: Республики Алтай, Дагестан, Крым, Краснодарский, Приморский, Ставропольский края, Архангельскую, Владимирскую, Ивановской, Иркутской, Калининградской, Кемеровской, Ленинградской, Ростовской, Херсонскую области, г. Севастополе, а также на федеральную территорию «Сириус», расположенную в Краснодарском крае.
Этот эксперимент начинает действовать не единовременно с момента вступления в силу Закон № 127-ФЗ, а с момента вступления в силу законов названных субъектов Российской Федерации и решения Совета федеральной территории «Сириус» о введении в действие соответствующего эксперимента на их территории. Соответствующие законы и нормативный акт должны быть приняты не позднее чем за один год до окончания срока проведения эксперимента, т.е. не позднее 30 декабря 2026 г.
В ст. 2 Закона № 127-ФЗ для целей создания механизма специального правового регулирования деятельности по предоставлению услуг гостевых домов, создания благоприятных условий для развития туристской индустрии закреплены следующие основные понятия: гостевой дом, услуги гостевого дома, классификация гостевого дома, собственник гостевого дома.
Гостевой дом – это тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома. Под частью индивидуального жилого дома для целей Закона № 127-ФЗ понимается часть индивидуального жилого дома с отдельным входом (выходом) на земельный участок, на котором расположен гостевой дом, и доступом в помещения общего пользования в таком доме.
Для присвоения индивидуальному жилому дому типа средства размещения под названием «гостевой дом» он должен соответствовать следующим требованиям:
во-первых, индивидуальный жилой дом должен размещаться на земельном участке, который отнесен к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), ведение садоводства;
во-вторых, в отношении индивидуального жилого дома нет решения органов местного самоуправления или суда о сносе самовольной постройки либо решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями;
в-третьих, индивидуальный жилой дом должен принадлежать на праве собственности толькко физическому лицу, при этом сведения о государственном кадастровом учете такого дома и государственной регистрации права собственности на такой дом внесены в Единый государственный реестр недвижимости;
в-четвертых, иным требованиям, установленным положением о классификации гостевых домов.
Указанный перечень требований к гостевому дому как объекты недвижимости, предназначенному для размещения туристов, не является исчерпывающим. В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона № 127-ФЗ органы государственной власти субъектов РФ и представительный орган федеральной территории «Сириус» в целях присвоения индивидуальным жилым домам типа средства размещения «гостевой дом» могут устанавливать дополнительные требования с учетом региональных (местных) особенностей, в том числе требование к дате внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений.
Несоответствие гостевого дома предусмотренным федеральным законом требованиям, Положению о классификации гостевых домов, а также дополнительным требованиям к гостевым домам, установленным соответственно органом государственной власти субъекта РФ и представительным органом федеральной территории «Сириус», является основанием для отказа во внесении сведений о гостевом доме в единый реестр объектов классификации в сфере туристской индустрии, предусмотренный Федеральным законом от 24 ноября 1996 года № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации»[1].
Услуги гостевого дома – это услуги по предоставлению мест для временного проживания физических лиц в гостевом доме, а также иные услуги по обслуживанию проживающих в гостевом доме физических лиц, предоставляемые собственником гостевого дома в соответствии с положением о классификации гостевых домов, утвержденным Правительством Российской Федерации (далее - положение о классификации гостевых домов).
Запрещается с 1 января 2026 года предоставление услуг гостевого дома в гостевых домах, сведения о которых не внесены в реестр классифицированных средств размещения. Наряду с этим запрещается также размещение информации о предоставлении услуг гостевого дома без указания идентификационного номера гостевого дома, присвоенного в реестре классифицированных средств размещения, и ссылки в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на запись в реестре классифицированных средств размещения, содержащую сведения о гостевом доме. Классификация средств размещения должна соответствовать требованиям, установленным статьей 5.1 Федерального закона от 24 ноября 1996 года № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации».
Классификация гостевого дома представляет собой присвоение индивидуальному жилому дому типа средства размещения «гостевой дом» на основании оценки соответствия такого дома и предоставляемых в нем услуг требованиям, установленным Законом 127-ФЗ и положением о классификации гостевых домов.
Согласно ст. 5 Закона № 127-ФЗ классификация гостевого дома включает в себя следующие два этапа:
1) проведение собственником гостевого дома оценки соответствия индивидуального жилого дома установленным законом требованиям к гостевому дому;
2) включение сведений о гостевом доме, а также документов и (или) сведений, подтверждающих соответствие индивидуального жилого дома или части индивидуального жилого дома требованиям к гостевому дому, в реестр классифицированных средств размещения. Основанием для такого размещения оценка соответствия жилого дома требованиям гостевого дома в порядке, установленном Положением о классификации гостевых домов.
В силу п. 4. Ст. 5 закона № 127-ФЗ Положением о классификации гостевых домов устанавливаются следующие требования:
- требования к гостевому дому;
- требования к предоставлению услуг гостевого дома;
- порядок проведения классификации гостевого дома;
- порядок включения сведений о гостевом доме, а также документов и (или) сведений, подтверждающих соответствие индивидуального жилого дома или части индивидуального жилого дома требованиям к гостевому дому, в реестр классифицированных средств размещения;
- порядок проверки достоверности сведений о гостевом доме, а также документов и (или) сведений, подтверждающих соответствие жилого дома или части индивидуального жилого дома требованиям к гостевому дому, установленным настоящим Федеральным законом и положением о классификации гостевых домов;
- порядок и форма предоставления (отзыва) согласия собственника гостевого дома о внесении сведений о гостевом доме в реестр классифицированных средств размещения;
- порядок и основания внесения изменений в документы и (или) сведения, содержащиеся в реестре классифицированных средств размещения;
- порядок исключения сведений о гостевом доме из реестра классифицированных средств размещения;
- порядок приостановления, возобновления или прекращения действия классификации гостевого дома;
- требования к комнатам гостевого дома, в том числе к их количеству и площади, к иным помещениям гостевого дома, к оснащению, оборудованию гостевого дома;
- иные требования, предусмотренные Законом № 127-ФЗ.
Действие классификации гостевого дома может быть приостановлено для устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления действия классификации гостевого дома, но не более чем на 30 дней. Приостановление, возобновление или прекращение действия классификации гостевого дома осуществляется органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом публичной власти федеральной территории «Сириус», уполномоченными на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в сфере туристской индустрии (далее - уполномоченный орган), в порядке, установленном положением о классификации гостевых домов. Основания для приостановления действия классификации гостевого дома закреплены в п. 7 ст. 5 Закона № 127-ФЗ.
Собственник гостевого дома в течение срока приостановления действия классификации гостевого дома имеет право продолжить предоставление услуг гостевого дома в соответствии с обязательствами, возникшими у него до дня приостановления действия классификации гостевого дома. При этом он обязан проинформировать потребителей предоставляемой им услуги о приостановлении действия классификации гостевого дома.
Если приостановление действия классификации гостевого дома связано с обстоятельствами, которые привели к несоответствию гостевого дома требованиям к гостевому дому, устранение которых возможно в период приостановления действия классификации гостевого дома, то собственник обязан приостановить предоставление услуг гостевого дома.
Наряду с этим собственник обязан приостановить размещение информации о предоставлении услуг гостевого дома со дня приостановления действия классификации гостевого дома, устранить обстоятельства, послужившие основанием для приостановления действия классификации гостевого дома, и уведомить об этом уполномоченный орган в порядке, предусмотренном положением о классификации гостевых домов.
Действия классификации гостевого дома прекращается с исключением сведений о нем из реестра классифицированных средств размещения в следующих случаях:
1) при неустранении собственником гостевого дома обстоятельств, послуживших основанием для приостановления действия классификации гостевого дома, в установленный срок;
2) по заявлению собственника гостевого дома о прекращении классификации гостевого дома либо отзыва одним из собственников согласия о внесении сведений о гостевом доме в реестр классифицированных средств размещения;
3) прекращение прав собственности собственника гостевого дома на гостевой дом, а в случае, если гостевой дом находится в общей долевой или общей совместной собственности физических лиц, смена собственника и отсутствие его согласия на внесение сведений о гостевом доме в реестр классифицированных средств размещения.
Прекращение действия классификации гостевого дома влечет за собой исключение сведений о гостевом доме из реестра классифицированных средств размещения в порядке и сроки, которые установлены положением о классификации гостевых домов. Собственник гостевого дома не вправе предоставлять услуги гостевого дома со дня прекращения действия классификации гостевого дома и исключения сведений о гостевом доме из реестра классифицированных средств размещения.
Собственник гостевого дома это только физическое лицо, являющееся собственником индивидуального жилого дома или части индивидуального жилого дома, осуществляющее предоставление услуг гостевого дома в соответствии с требованиями Закона № 127-ФЗ.
Следует иметь в виду, что в отношении отдельно взятого физического лица установлены количественные ограничения на обладание в собственности гостевых домов. В силу п. 2 ст. 5 Закона № 127-ФЗ при наличии у физического лица в собственности двух и более индивидуальных жилых домов или частей индивидуального жилого дома в реестр классифицированных средств размещения может быть включен только один индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома. Право выбора объекта для регистрации в качестве гостевого дома принадлежит физическому лицу.
Если гостевой дом находится в общей долевой или общей совместной собственности нескольких физических лиц, внесение сведений о гостевом доме в реестр классифицированных средств размещения осуществляется с согласия всех собственников гостевого дома. Порядок и форма предоставления согласия собственников гостевого дома о внесении сведений о гостевом доме в реестр классифицированных средств размещения, в том числе в случае смены собственников, устанавливаются положением о классификации гостевых домов.
Таково содержание специальных понятий, закрепленных в Законе № 127-ФЗ7 Что касается иных понятий, используемых в Законе № 127-ФЗ, то они применяются в тех значениях, которые определены другими законодательными актами Российской Федерации. Следует отметить довольно своеобразный юридико-технических прием в данном случае используется законодателем. Выделяется специальный понятийный аппарат применительно только к одному федеральному закону, а не отдельно взятой отрасли законодательства или юридической науки.
Анализ федерального закона № 127-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что появилась законодательная основа, позволяющая легализовать деятельность собственников жилых домов, имеющих возможность создать благоприятные условия для развития туризма, в том числе сельской местности. Это и новые рабочие места, развитие частной инициативы, благоустройство сельских территорий, поступления в местные бюджеты дополнительных доходов и пр. При этом очень важно, чтобы административный механизм включения индивидуальных жилых домов в реестр классифицированных средств размещения не превратился в непомерную ношу для собственника, а объем требований к средствам размещения не достигал требований звездных гостиниц. Это означает, что положение о классификации гостевых домов не должно содержать излишних требований, выходящих за пределы, предусмотренные к жилым помещениям жилищным законодательством.
Нуждаются в дополнительном обосновании и ограничения собственника в возможности классифицировать в гостевой дом только один индивидуальный жилой дом или одну часть индивидуального жилого дома. На защите чьих интересов стоит это законодательное ограничение? Из текста закона не очень понятно собственник гостевого дома обязан лично оказывать услуги, либо он может сдавать его в аренду лицам, которые будут оказывать услуги гостевого дома в качестве средства размещения туристов. Полагаем, что объявленный эксперимент позволит выявить достоинства и недостатки действующей нормативной базы и выработать предложения по ее совершенствованию.
Главный редактор журнала «Власть Закона»
директор АНО НИИ АПСП,
заведующий кафедрой гражданского права
Кубанского государственного аграрного университета,
доктор юридических наук, профессор В.П. Камышанский
[1] Далее - реестр классифицированных средств размещения.
