Камышанский В.П. О выделении доли в праве общей собственности для образования машино-места // Власть Закона. 2024 № 4. С. 14-22.
О ВЫДЕЛЕНИИ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ ДЛЯ ОБРАЗОВАНИЯ МАШИНО-МЕСТ.
В процессе реформирования гражданского законодательства Российской Федерации норма ст. 209 ГК РФ воплотила положительный опыт зарубежного правового регулирования.[1] По мнению профессора В.П. Мозолина «Юридическая наука должна идти впереди закона, а не вслед за ним, как это нередко случается в нашей повседневной жизни»[2]. Конструкция права собственности, получившая закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации 1994 года получила в основном положительные отклики российских юристов.[3] Вместе с тем она не может оставаться неизменной и продолжает развиваться по мере развития отношений собственности в условиях многоукладной рыночной экономики.
Осуществлении права общей собственности имеет свои особенности по сравнению с осуществлением правомочий владения, пользования и распоряжения единоличного собственника на определенный объект. Выделение доли в праве общей собственности может повлечь за собой возникновение самостоятельного объекта. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Эта норма гражданского законодательства носит императивный характер и не предусматривает возможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно взятым сособственников без согласования с другими сособственниками.
Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»[4] (далее – ФЗ № 315). В силу внесенных в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) поправок к недвижимым вещам наряду с жилыми и нежилыми помещениями отнесены предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места). Установлен порядок описания их границ и иные особенности государственного кадастрового учета машино-мест. Определена процедура государственной регистрации прав на них. Кроме того, машино-место добавлено в перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки.
Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Раньше, до 2017 года, такого понятия не существовало. Подобные парковочные участки относились к нежилой недвижимости. Сейчас в силу п. 1 ст. 130 ГК РФ парковочные места получили законодательную «прописку» в ГК РФ среди недвижимых вещей.
В силу п. 1 ст. 6 ФЗ № 315 объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы с 1 января 2017 года либо который был создан или создается на основании заключенного до 1 января 2017 года договора участия в долевом строительстве или иного договора и права на который не зарегистрированы, признается машино-местом. Не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости в отношении машино-места. Полученные с 1 января 2017 года документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. Границы указанного объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от соответствия их описания требованиям, установленным Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости" (в редакции ФЗ № 315)[5].
В Росреестр для машино-места вносятся следующие данные: вид объекта недвижимости, кадастровый номер, площадь, номер этажа, где находится машино-место, сведения о том, что помещение обслуживает все остальные машино-места в здании, сооружении или такое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном жилом доме.
Отличительной особенностью рассматриваемого объекта является то, что его располагают в закрытых помещениях, например в специально созданном обособленном помещении - паркинге или подземном гараже в многоквартирном доме. Владельцы парковочных участков крытого типа должны использовать данный объект по его целевому назначению. Площадь машино-места не может быть меньше 5,3 x 2,5 м, а максимальный размер площадки установлен на уровне 6,2 x 3,6 м.[6] Сам объект выглядит, как площадка, расположенная в крытом помещении, которая чем-то ограждена или очерчена.
В силу части 3 ст. 6 ФЗ № 315, если с 1 января 2017 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции ФЗ № 315), а также зарегистрировать право собственности на машино-место.
При этом следует иметь в виду, что для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требовалось, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Федеральным законом от 23 ноября 2024 г. № 403-ФЗ «О внесении изменений в статью 6 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»[7] (далее – ФЗ № 403) образовать машино-место как объект гражданского права становится значительно проще. Указанная статья Федерального закона «о внесении изменений в закон о внесении изменений…»,[8] имеющему непосредственное отношение к ГК РФ, была дополнена частями 3.1-3.11.
В силу части 3.1 ст. 6 ФЗ № 403 при отсутствии указанных в части 3 ст. 6 ФЗ № 403 согласия иных участников долевой собственности, соглашения всех сособственников или решения общего собрания выдел участником общей долевой собственности в натуре своей доли может осуществляться в порядке, предусмотренном частями 3.2-3.11 этой же статьи.
В этом случае для выдела в натуре своей доли участник общей долевой собственности должен обеспечить выполнение кадастровых работ по подготовке технического плана образуемого машино-места. При осуществлении кадастровых работ на кадастрового инженера возлагается обязанность согласовать местоположение такого машино-места с участниками общей долевой собственности на помещение, здание или сооружение, отражаемого на плане этажа или части этажа здания или сооружения (далее - местоположение машино-места). При этом следует иметь в виду, что образование машино-места не должно приводить к нарушению прав других участников общей долевой собственности или собственников машино-мест, невозможности использования иных машино-мест в помещении, здании или сооружении, созданию угрозы безопасной эксплуатации таких объектов (часть 3.2 ст. 6 ФЗ № 403).
О предстоящем выделе доли в праве общей собственности и о проведении согласования с участниками общей долевой собственности местоположения кадастровому инженеру нужно опубликовать извещение в общедоступных местах.
Участники общей долевой собственности могут направить кадастровому инженеру обоснованные возражения в отношении местоположения машино-места в срок не менее 30 дней со дня опубликования извещения (часть 3.7 ст. 6 ФЗ № 403). При их отсутствии местоположение считается согласованным. При наличии возражений участник общей собственности может выделить долю в судебном порядке. По его инициативе для согласования местоположения машино-места с лицами, представившими возражения, кадастровым инженером проводится собрание. Сведения о согласовании местоположения машино-места в техническом плане образуемого машино-места.
По мнению законодателей положения Федерального закона от 23 ноября 21024 года № 403-ФЗ позволят в полной мере расширить возможности граждан на реализацию своего права на осуществление выдела
в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение, здание, сооружение, предназначенное для размещения транспортного средства,
в рамках Федерального закона № 315-ФЗ, а также будут стимулировать
к завершению выдела долей в праве общей долевой собственности
на помещения, предназначенные для размещения машино-мест.[9]
До прекращения права общей долевой собственности на помещение, здание или сооружение, за собственником вновь образованного машино- места сохраняется право пользования общим имуществом в здании или сооружении, в которых находится машино-место, а также право голосования на общем собрании собственников и обязанность по содержанию вышеуказанного общего имущества.
Анализ новаций гражданского законодательства относительно основания и условий прекращения права общей долевой собственности отдельно взятого сособственника с целью создания нового объекта позволяет выделить следующие особенности.
Во-первых, выделение доли в общей долевой собственности становится возможным без получения согласия других сособственников на выдел доли общего имущества в натуре. По существу сособственники уведомляются, ставятся в известность о том, что их общее имущество будет уменьшено на размер машино-места.
Во-вторых, выделение доли в общей собственности на объект недвижимости допускается только с целью создания специального объекта недвижимости – машино-места. А если возникнет необходимость выделения доли в общем имуществе здания или сооружения для иных целей, например создания творческой мастерской для художника, принимать для этого отдельный федеральный закон «О внесении изменений в федеральный закон «О внесении изменений…»?
В-третьих, выделение в натуре доли в общей собственности допускается только в отношении следующих объектов недвижимого имущества: помещение, здание, в том числе, многоквартирный жилой дом, и сооружение.
В-четвертых, с сособственниками согласовывается только местоположение будущего машино-места. Причем это должен делать не сособственник как собственник будущего машино-места, а кадастровый инженер, который занимается разработкой технического плана образуемого машино-места.
В-пятых, образование машино-места путем выделения доли в праве общедолевой собственности в натуре не должно приводить к нарушению прав других участников общей долевой собственности или собственников машино-мест, невозможности использования иных машино-мест в помещении, здании или сооружении, созданию угрозы безопасной эксплуатации таких объектов.
Как нам представляется, расширение свободы собственника в отношении принадлежащего ему имущества, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности заслуживает поддержки. Однако, подобного рода новации должны предполагать обеспечение сбалансированности принимаемых правил с нормами действующего гражданского законодательства. Правоприменителям гораздо проще работать с гражданским законодательством, в котором вновь принимаемые правила закрепляются в тексте Гражданского кодекса РФ отдельным законом, а не через цепочку федеральных законов «О внесении изменений… в федеральный закон «О внесении изменений…». При этом нельзя забывать и о необходимости соблюдения принципа экономии правового регулирования.[10]
Главный редактор журнала «Власть Закона»
директор АНО НИИ АПСП, заведующий кафедрой
гражданского права ФГБОУ ВО «Кубанский
государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина
доктор юридических наук, профессор,
Почетный работник высшего профессионального
образования РФ, заслуженный деятель
науки Кубани В.П. Камышанский
[1] См.: Мозолин В.П. Развитие гражданского законодательства на современном этапе (дискуссионные проблемы) // Журн. рос. права. 2005. № 7. С. 33-45.
[2] Мозолин В.П. Указ работа. С. 36.
[3] Мантул Г.А. К вопросу о праве собственности юридического лица // Ленинградский юридический журнал. 2013. № 4 (34). С. 249.
[4] Собрание законодательства Российской Федерации. 2016. № 27. Ст. 4248; 2021. № 18. Ст. 3064.
[5] Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 2015 г. № 29 (часть I). Ст. 4344.
[6] Приказ Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» (Зарегистрировано в Минюсте России 24.08.2021 № 64746) //https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_393639/
[7] Официальный интернет-портал правовой информации (pravo.gov.ru) 23 ноября 2024 г. N 0001202411230024.
[8] Здесь вполне уместно напомнить, что согласно Федеральному закону от 28.12.2016 г. № 497-ФЗ «О внесении изменений в ст. 3 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» внесение изменений в ГК РФ, а также приостановление действия или признание утратившими силу его положений осуществляется отдельными законами. Положения, предусматривающие внесение изменений в ГК РФ, приостановление действия или признание утратившими силу его положений, не могут быть включены в тексты законов, изменяющих (приостанавливающих действие или признающих утратившими силу) другие законодательные акты Российской Федерации или содержащих самостоятельный предмет правового регулирования.
[9] См.: Пояснительная записка к проекту федерального закона «О внесении изменений в статью 6 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» С. 2. // https://sozd.duma.gov.ru/bill/458117-8
[10] См. более подр.: Горобец В.Д. О принципе экономии правового регулирования и его значимости для законотворческого процесса //Право и государство: теория и практика. 2019. № 9. С. 6-8; Баранов В.М., Сырых В.М. Законотворческие ошибки: понятие и типология // Законотворческая техника: современное состояние, проблемы, совершенствование: в 2 т. / Под ред. В.М. Баранова. Н. Новгород, 2001. Т. 1. С. 384-395.
